我國(guó)住房已告別短缺時(shí)代，地方傳統(tǒng)土地財(cái)政的營(yíng)收邏輯已經(jīng)受到較大影響。要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，地方城投公司需在戰(zhàn)略布局、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面結(jié)合當(dāng)下最新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出快速而有效的調(diào)整，從而豐富創(chuàng)收途徑、減輕對(duì)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，建立新的循環(huán)，構(gòu)建地方城投公司的新發(fā)展模式，推動(dòng)地方國(guó)有企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，確保地方國(guó)有資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值。

一、相關(guān)市場(chǎng)最新形勢(shì)

當(dāng)前我國(guó)土地及住房市場(chǎng)面臨著來(lái)自供給側(cè)和需求側(cè)的綜合壓力，一方面土地和房屋存量巨大，存在較大去庫(kù)存壓力，供大于求的市場(chǎng)行情已初步顯現(xiàn)；另一方面人口在2023年再次出現(xiàn)百萬(wàn)級(jí)下滑，出生率則已連續(xù)多年下降，加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展已經(jīng)發(fā)生深刻變化，房產(chǎn)及土地市場(chǎng)整體需求存在進(jìn)一步縮小的趨勢(shì)。

二、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩

在傳統(tǒng)土地財(cái)政及房地產(chǎn)業(yè)整體增速放緩的大環(huán)境下，地方城投公司的傳統(tǒng)主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)不可避免地開(kāi)始受到?jīng)_擊，已開(kāi)發(fā)地塊的房產(chǎn)銷售、園區(qū)租賃等業(yè)務(wù)增速逐步放緩，開(kāi)發(fā)中地塊的建設(shè)進(jìn)度、征收進(jìn)度等平穩(wěn)放慢，地方城投公司融資難等問(wèn)題尚未完全化解。

三、多元化業(yè)務(wù)價(jià)值深遠(yuǎn)

在前述的土地及地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)背景下，各類更加符合最新政策的多元化業(yè)務(wù)逐步開(kāi)始體現(xiàn)其深遠(yuǎn)價(jià)值。其中既包括與地方城投公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較高的保障性住房建設(shè)、保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)、城市更新、新棚改等業(yè)務(wù)，也包括地區(qū)性文化旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、地區(qū)性產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、國(guó)有資產(chǎn)及地方城市資源市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)等較為新興業(yè)務(wù)。

其中，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性多元業(yè)務(wù)可在地方城投公司轉(zhuǎn)型初期為其提供較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持，并幫助其穩(wěn)步營(yíng)造出更具地方特色及本地優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。地方城投公司借助前述業(yè)務(wù)站穩(wěn)腳跟后，則可通過(guò)嘗試運(yùn)用得天獨(dú)厚的本地資源優(yōu)勢(shì)，投資發(fā)展各類較為新興的多元化業(yè)務(wù)，此類業(yè)務(wù)大多具有變現(xiàn)速度快、偏向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等核心優(yōu)勢(shì)，且更加符合當(dāng)前我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)。

四、解除思維枷鎖

地方城投公司作為地方政府創(chuàng)設(shè)的城市投資公司，固然在地方城市建設(shè)領(lǐng)域有其特殊意義，但投資的方向與思維從來(lái)都不是亙古不變的，城市建設(shè)的含義也正在隨著歷史進(jìn)程的發(fā)展而不斷產(chǎn)生新的變化。簡(jiǎn)而言之，傳統(tǒng)意義上的城市建設(shè)歸根到底也是為城市的整體化、體系化、全面化發(fā)展服務(wù)的，無(wú)論是住房、園區(qū)還是公共基礎(chǔ)設(shè)施，其在被建成后如果無(wú)法充分發(fā)揮其對(duì)應(yīng)功能，則最終皆無(wú)法逃避成為閑置資產(chǎn)、存量資產(chǎn)的宿命，而城投產(chǎn)業(yè)鏈的資金循環(huán)也會(huì)隨之產(chǎn)生堵點(diǎn)、無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

因此，相關(guān)各方應(yīng)主動(dòng)解除思維枷鎖，從產(chǎn)業(yè)鏈及資金鏈的可持續(xù)循環(huán)角度看待地方城投公司的作用，積極推進(jìn)地方城投公司更加全面地對(duì)地方城市建設(shè)的各個(gè)方面進(jìn)行投資，以更高效能對(duì)地方城市資源進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，逐步促成地方城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)、板塊形成可長(zhǎng)期維持的供需平衡，最終助力地方經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（賈明康）